Pourquoi l’encadrement des loyers n’est pas respecté ?29/06/2020  



Depuis le 4 juin, de nouveaux montants pour l’encadrement des loyers maximum vont entrer en vigueur à Paris pour les baux signés du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

Les nouveaux plafonds sont en hausse d'en moyenne 1,50%, selon les calculs du site PAP qui estime que “la hausse du loyer de référence majoré est variable selon les quartiers et le type de logement mais est d'environ 1 à 2%, soit le plus souvent autour de 0,6 €/m²/mois d'augmentation au 1er juillet 2020”.

Pour mémoire, dans le cadre de ce dispositif, le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Concrètement, entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat.

Dans ces deux cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l’actualisation IRL, mais uniquement dans la limite du loyer majoré”. Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions. Le préfet peut exiger du propriétaire la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu. S’il ne s’exécute pas, il pourra payer une amende de 5.000 euros pour un particulier ou de 15.000 euros pour une personne morale.

Pas de quoi effrayer les bailleurs, visiblement. Selon la dernière étude de MeilleursAgents, plus d'une annonce sur deux ne respecte pas l'encadrement des loyers à Paris (53%). Cette proportion augmente significativement quand les logements sont situés dans les arrondissements les plus chers de la Capitale : Paris 6ème (70%), Paris 7ème (60%) et Paris Centre (67%). Les petites surfaces sont les plus touchées par ce phénomène. En effet, près de 80% des annonces d'appartements de moins de 20m2 sont illégales contre 45% pour les appartements de 60m2 à 80m2.

“Même si les bailleurs ne respectent pas cette nouvelle mesure, ce dispositif a au moins réussi à freiner la hausse des prix des locations dans la Capitale", explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Depuis sa mise en place en juillet 2019, ce dispositif a réussi à freiner la hausse des prix des locations alors que les loyers avaient augmenté d’environ 7% depuis 2017. Meilleurs Agents constate même une légère baisse pendant les 6 premiers mois suivant l'implémentation du plafonnement. Cependant, depuis le début de l’année, la tendance haussière repart.

Les résultats de l’étude reflètent également le mauvais calibrage du dispositif. En effet, l’encadrement repose sur un loyer de référence par quartier, qui ne prend pas en compte toute l'hétérogénéité du marché. Immobilier parisien. Prenons par exemple le quartier Clignancourt dans le 18ème arrondissement de Paris : le même loyer de référence (27,5€ pour un 2 pièces d’un immeuble avant 1946) est appliqué pour des biens très recherchés sur la place des Abbesses comme ceux du boulevard Ney avec vue sur le périphérique.


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