Une année en dents de scie pour les SCPI01/02/2021  



En 2020, la pierre papier se sera bien positionnée dans le paysage de l’épargne au regard de la décollecte en assurance-vie, de la performance des fonds euros ou d’autres placements court-terme. Mais la question qui revient sans cesse est de savoir si le pire est passé ou s’il reste à venir pour les SCPI. Réponses de Paul Bourdois de FranceSCPI.

Après 2 trimestres teintés d’attentes et de réserves, les épargnants ont finalement placés leurs espoirs et leurs économies dans les SCPI. La collecte nette du 4ème trimestre (fonds investis moins les retraits) se place dans la moyenne trimestrielle des 3 dernières années. Avec 1,4 milliards €, cette collecte a malgré tout été lente au démarrage si l’on en croit les principales sociétés de gestion qui nous témoignent un mois d’octobre très faible suite à l’annonce du 2ème confinement et une reprise à partir de la deuxième partie du mois de novembre.

Au-delà de la méfiance des investisseurs, la non-digitalisation de certaines sociétés de gestion a eu un effet considérable sur la collecte. A l’instar de société de gestion comme AEW-Ciloger, les sociétés de gestion qui avaient concentré la commercialisation des SCPI sur leurs réseaux captifs d’agences et qui n’avaient pas non plus identifié la digitalisation de la souscription comme sujet stratégique majeur ont forcément souffert de cette année d’alternances. Et cette prise de conscience digitale n’est d’ailleurs toujours pas à l’ordre du jour chez certains acteurs. Peut-être attendent-ils d’autres confinements.

Pour cette année 2020, ce sont les SCPI de Bureaux qui concentrent la majeure partie de la collecte. Avec près de 2,6 milliards €, cette typologie d’actifs qui a suscité beaucoup d’interrogations au cours du 2ème trimestre, notamment à cause du télétravail se révèle être une des plus défensives.

Directement impactées par le contexte sanitaire, certaines typologies ont confirmé une tendance déjà émergente durant les précédents trimestres : les SCPI spécialisées dans le domaine de la Santé, celles investies dans la logistique, et les SCPI résidentielles.

Acycliques ou opportunistes, ces 3 classes de SCPI concentrent à elles seules près de 20% de la collecte nette de 2020.

Dans un mouvement opposé et sans grande surprise, on retrouve les SCPI de commerces qui ont eu du mal à convaincre et qui continuent de pâtir des changements d’habitudes des consommateurs liés aux achats en ligne.

Les SCPI Commerces ont collecté près de 230 millions € pour l’année 2020. Elles représentent 2% de la collecte alors que cette proportion était 3 fois plus élevée en 2019. Mécaniquement impactée par les restrictions de déplacements, le secteur hôtelier est quasiment à l’arrêt depuis 1 an.

Les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie sont au point mort avec une collecte nulle voire négative dans certains cas. Le rendement n’est pas non plus épargné par le phénomène des montagnes russes.

Avec des prévisions réjouissantes (4,4%-4,5%) du début d’année 2020 puis une projection de rendement annuel inférieur à 4% dans le courant de l’année, c’est finalement à 4,2% que s’établit le fameux TDVM annuel 2020.

Comment expliquer un résultat meilleur que celui présenté au cours du 3ème trimestre ? La première et que les investisseurs ont tendance à oublier, c’est que l’immobilier et plus précisément l’immobilier professionnel est une classe d’actifs défensive. Souvent critiquée pour son inertie, elle possède les avantages de ses inconvénients. Peu fluctuantes sur le long terme, son rendement qui n’atteint jamais les sommets est moins impacté par les décrochages économiques mondiaux. Ce bon rendement s’explique par une grande prudence des sociétés de gestion. A titre d’exemple, La Française AM ou Amundi ont choisi de verser seulement 70 à 80% du dividende initialement prévu sur le 2ème et 3ème trimestre en attendant de voir comment la situation évoluait. L’année n’étant pas aussi catastrophique que prévue, elles ont rééquilibré le rendement en versant un acompte exceptionnel.

Enfin, ce TDVM 2020 de 4,2% pourrait également provenir de la décision d’utilisation du fameux Report à Nouveau (RAN), poche de réserve de la SCPI prévue pour palier à des fortes baisses de revenus. Les gérants rompus à l’exercice de la communication du dividende savent pertinemment qu’un dividende trop faible peut faire peur et qu’à contrario, un dividende trop élevé peut apporter un afflux de collecte trop important à gérer. En d’autres termes, il est possible que que certains gérants aient pioché dans leurs réserves pour camoufler de mauvais résultats. Cela pourrait être confirmé ou infirmé lors de l’émission du rapport annuel en juin prochain.

Les SCPI de bureaux, à la peine sur le TDVM durant toute l’année 2020 s’en sortent bien avec un TDVM moyen de 4,12%. (soit une baisse de 3,4% par rapport à 2019). Les SCPI diversifiées occupent également le haut du podium avec un TDVM moyen de 4,95% (baisse de 4,6% par rapport à 2019.

Pas de surprise en tête et en queue de classement puisque parallèlement à la collecte , les SCPI de commerces passent à un TDVM moyen de 4% (-15% par rapport à 2019) et les SCPI spécialisée dans l’hôtellerie affichent un TDVM 2020 moyen de 1,92%. Continuant sur un mouvement très positif, Les SCPI résidentielles comme logistiques peuvent se targuer de servir plus de 6% de rendement à leurs associés. Un peu comme le secteur de l’hôtellerie ou le commerce en 2018.


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